律所动态
-
“借名买房”小心伤钱又伤情
- 发布人：adminbuy.cn 发布时间：2018-04-09
-
当下，政府通过“限购”的方式控制房价，一方面，使得炒房投资者望而却步；另一方面，也让许多有能力的刚需者失去了购房资格，即使签了买卖合同，也无法在房地产交易中心进行过户。俗话说：“上有政策，下有对策”，个别人为了尽快拥有一套属于自己的房屋，便选择了“借名买房”。
关于限购
借名买房
借名买房，顾名思义，即没有购房资格或者想享受政策优惠的购房者以别人的名义购房，实际购房款由购房者自己支付。听起来没什么大问题，但现实中却潜藏着巨大的法律风险。
众所周知，房地产作为不动产，以物权登记为准。在借名买房的情况下，房地产交易中心对外公示的房产所有权人为“名义产权人”，而实际出资人才是“实际产权人”。“借名”这种大事，肯定要选绝对信得过的人，自家亲人自然比外人可靠，所以大多数的“名义产权人”往往是实际产权人的父母、子女或亲密的近亲属。出于血缘关系的信赖，购房者会省去很多防范意识和手段。可是，一旦“名义产权人”反悔，否认借名一事，购房者又无法证明双方之间的委托代理关系和实际支付购房款的证据，要想取得房屋产权或者收回房款都很困难。如果“名义产权人”私自将房产销售给第三人，且第三人支付了正常的价格也办理了过户，根据善意取得原则，购房者也无法要回房子。
“名义产权人”领取房产证之后，直至将房屋产权过户给购房者前，如果“名义产权人”擅自将该房产进行抵押贷款，或者对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷等，则该房产有被查封、分割、拍卖的风险。如若“名义产权人”在借名期间死亡了的，则可能使得该房产作为其遗产发生继承纠纷。这几种情况下，即便实际出资人和“名义产权人”明确签订了借名协议或者合同，也很难得到房屋，只能向“名义产权人”主张违约责任，要求其返还购房款、支付违约金等，而不能要求其继续履行协议，进行产权过户。
即使“名义产权人”诚实守信，未发生任何违约行为，将“名义产权人”名下的房产转移至真正的权利人名下也要相应的税费，对实际产权人而言，又需承担一笔不小的负担。
所以，如果确实需要采取借名的方式购买房屋，实际产权人和“名义产权人”一定要签好协议，以书面方式明确产权的归属及双方的权利义务并约定高额违约金。切记，必须在协议中明确实际出资人保留所有权的意思表示，如果仅表达出资事实，则由可能“名义产权人”主张是“借款买房”。同时，实际产权人在购房时应当从自己的账户支付购房款，保留好全部的付款凭证，并实际占有控制该房屋，以免日后发生纠纷，无法证明借名事实。但需注意，如果实际产权人在购房时无购房资格，在发生纠纷要求确权时仍无购房资格，则即便证明是借名，确权请求也无法得到法院的支持。
为防止“名义产权人”瞒着实际产权人擅自出售或抵押该房屋，双方可以到房地产交易中心就该房屋签订抵押合同，由“名义产权人”将该房屋抵押给实际产权人，并办理抵押登记。但切记办理该抵押合同的借款不能是购房款，须是另外的借款，否则可能导致“借款买房”的风险。
友情提醒，借名有风险，轻易别尝试，投机取巧钻法律空子，不出问题则已，一旦出了，亲人之间为房撕破脸，赔了夫人又折兵。
- 上一篇：国土资源部再审败诉
- 下一篇：最高院刑审庭：透支信用卡用于经营而无力偿还